Uma visão geral sobre o mercado de loteamentos e urbanização e sua regulamentação

O mercado de loteamentos e urbanização está mudando para melhor. A atual geração de líderes opera com profissionalismo empresas que, muitas vezes, foram herdadas como negócios de família. Ao tino natural, preocupam-se em agregar soluções que permitam o crescimento muito além do que seus patriarcas jamais ousaram imaginar.

Veja como essa importante faceta do setor imobiliário chegou até aqui e o que há pela frente — para quem estiver preparado para encarar os desafios.

As primeiras divisões de terras no Brasil

Até meados do século 19, o sistema de sesmarias partilhava boa parte das terras pelo país, com porções concedidas pela Coroa. Outras eram, simplesmente, ocupadas. Apenas em 1850, com a promulgação da Lei de Terras, elas se transformaram em mercadoria.

No século 20, o desenvolvimento industrial estimulou o êxodo rural e a urbanização das cidades. O processo foi rápido e, como se sabe, desordenado. A chegada de levas estimuladas pelas ofertas de emprego, sem planejamento, levou aos problemas que ainda marcam os grandes centros.

Cidades cresceram, formaram áreas metropolitanas superpopulosas e, hoje em dia, há poucos espaços para construir moradias.

Com isso, foi preciso encontrar novos locais para viver. A expansão do perímetro urbano em áreas antes rurais tem suprido essa demanda.

Histórico do mercado de loteamentos no país

O mercado de loteamentos existe há mais de 100 anos no território nacional. Nos primórdios, era composto por empresas que usavam técnicas estrangeiras na criação de bairros planejados, segundo informações da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), criada em 1981, na capital paulista.

Porém, ao longo dos anos, a maior parte dos loteamentos foi sendo destinada às classes com rendas mais baixas, geralmente em zonas periféricas.

Enquanto isso, o mercado imobiliário tradicional, liderado pelas grandes incorporadoras, preenchia o anseio das classes mais abastadas por moradias. O setor cresceu a passos largos, até ser freado na crise político-econômica mais recente.

O lado positivo da crise político-econômica no setor

No contexto de retração, o mercado de loteamentos saiu fortalecido. Até projetos como o “Minha Casa Minha Vida”, do Governo Federal, acabaram impulsionando a venda de lotes. Isso porque serviam de “matéria-prima” para as incorporadoras, que começaram a atender o público beneficiado pelos subsídios.

Em meados de 2012, os jornais passaram a estampar manchetes mostrando a desaceleração do mercado de incorporações. Parte da população que perdeu o acesso ao crédito bancário, antes facilmente obtido, se voltou para os loteamentos, atraída pelo financiamento direto com o loteador.

A inexistência de um investimento inicial alto e a possibilidade de parcelamento foram outros diferenciais importantes em um contexto de recessão. Outra vantagem aos olhos dos futuros moradores é a possibilidade de construir sua casa da maneira como sonharam, conciliando os desejos aos poucos, conforme o orçamento permita.

O momento atual do mercado de loteamentos

Na contramão da crise ou, melhor dizendo, usando-a de maneira inteligente, o mercado se fortaleceu. Hoje em dia, os loteamentos são vistos como projetos de desenvolvimento urbano, graças ao planejamento ordenado, regulamentado, fiscalizado e, consequentemente, mais sustentável.

Com isso, a concorrência aumentou. De um lado, por parte das grandes incorporadoras; de outro, por parte de outras loteadoras regionais.

Para se adaptarem a esse cenário e ainda atenderem às necessidades da clientela, os loteadores passaram a fazer menos lançamentos e mais relançamentos, com prazos mais extensos e parcelas mais acessíveis. 

Os diferenciais para quem quer ser vitorioso no ramo

Se em um contexto de desenvolvimento econômico as pessoas compravam quase que pelo impulso de investir, talvez sem sequer considerar a vocação do loteamento para ser um bom bairro, isso ficou no passado. Daqui para frente, o produto precisa ser muito bom para ganhar o cliente.

Para atrair a clientela, é importante que os empreendimentos ofereçam melhorias na qualidade de vida. As pessoas querem poupar tempo e resolver as coisas perto de casa.

Se bem estruturado, o loteamento é capaz de atrair uma rede de serviços, com creches, escolas, academias de ginástica, supermercados, shoppings centers, restaurantes, postos de saúde, entre outros, para o entorno.

Prova disso são os lotes que se supervalorizam em poucos anos. Esse potencial é determinado por uma série de fatores, como tamanho do terreno, localização, infraestrutura oferecida etc.

Alternativa para driblar os dilemas e gargalos de gestão

Quem atua no mercado de loteamentos sabe que existem oportunidades para ganhar dinheiro a partir da comercialização de empreendimentos voltados para todas as classes sociais — sejam baixas, médias ou altas.

Para muitos, o sucesso de vendas no lançamento já seria suficiente. Porém, especialistas concordam que, nem sempre, um volume de vendas alto no lançamento é o bastante.

O que importa, de fato, é o retorno financeiro. E nessa hora, a maneira de investir faz toda a diferença entre obtê-lo rapidamente ou colher o fruto do seu trabalho dissolvido ao longo de anos.

A legislação do setor, que regula o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), impede o financiamento bancário para a aquisição de lotes, bem como para promover a infraestrutura necessária à sua urbanização.

Sendo assim, a maioria dos loteadores aloca o próprio capital para viabilização do projeto e ainda oferece o financiamento aos clientes. Tal prática de autofinanciamento acaba por comprometer os recursos dos loteadores.

Como os parcelamentos são longos, com prazos, de cinco a 15 anos, o retorno sobre o investimento é muito demorado. Na prática, os gastos chegam mais rápido do que os recebimentos pelas vendas.

O descasamento com o fluxo de caixa inibe o crescimento dos projetos e afeta, inclusive, o foco da gestão. Em vez de prospectar novos empreendimentos, gasta-se tempo com aspectos financeiros, legais, administrativos, entre outros.

Melhor saída para conseguir crédito sustentável para o negócio

Ao tomar crédito, o risco de descasamento de caixa diminui consideravelmente, pois os custos podem ser adiados para um momento oportuno. Além disso, potencializa-se o retorno sobre o capital investido. Assim, é possível capitalizar para investir em vários projetos simultaneamente.

Para o loteador, é mais interessante do que comprometer suas reservas. Ele consegue recursos para fazer as obras que necessita e para antecipar as carteiras de empreendimentos entregues.

Isso não se trata de pegar crédito bancário ou de instituições financeiras que exigem parcelas fixas para o repagamento. Crédito sustentável é aquele que permite alavancar os negócios por meio de taxas justas, prazos mais longos, desembolsos rápidos e apoio especializado.

Estratégias personalizadas oferecidas por gestoras de ativos, comuns na Europa e nos Estados Unidos, estão começando a aparecer por aqui — e já contam com histórias de sucesso.

Há soluções prontas de capital de giro, investimento e expansão para todas as etapas do segmento. Um sistema de gestão integrado, por exemplo, permite o melhor controle de contratos e parcelas, além das emissões de boletos, facilitando a organização financeira.

Veja esse case: ao desenhar as operações de financiamento à produção de dois empreendimentos já em obras, a Captalys executou o cronograma na metade do tempo, com redução de 50% no investimento do projeto e aumento de 200% na rentabilidade do investimento.

Além disso, há de se considerar o valor da consolidação da marca, graças à confiança gerada na execução da obra sem atrasos. Isso permite o crescimento e, consequentemente, o ganho de market share.

Impacto do contexto atual na gestão e o papel dos profissionais

Diferentemente de gerações anteriores, os empreendedores vêm se destacando pela profissionalização e por pensar no longo prazo. As oportunidades de investimentos aumentaram e eles aproveitam as parcerias para rentabilizar seu capital, originar e gerir ativos de crédito e ter retornos consistentes.

Mas, ao mesmo tempo, não abrem mão de ir a campo e prospectar terrenos promissores.

Como necessitam de conhecimento profundo da região, o qual extrapola o olhar sobre a topografia, precisam escutar depoimentos dos moradores das áreas mais próximas e se informar sobre serviços, opções de lazer, entre outros atrativos, existentes ou previstos nas proximidades.

Segurança também é um fator que vem sendo cada vez mais considerado, assim como oportunidades de emprego. Os profissionais sabem que tudo isso soma positivamente na hora de viabilizar o projeto.

Preocupam-se também em compor um corpo de funcionários para deixar a empresa com uma estrutura enxuta e funcional. Equipes técnicas fazem o acompanhamento dos canteiros de obras para controlar os prazos requeridos.

Há os especialistas em pesquisas de mercado, que recolhem as informações para checar se a localização tem atratividade; o time do marketing, que cria campanhas atreladas às necessidades dos clientes em potencial; e os corretores, que devem ser bem informados e comprometidos. Poucos e bons bastam.

Por conta da complexidade envolvida na aprovação, que exige a avaliação por diversos órgãos, não é fácil oferecer um loteamento. O lado positivo é que essa barreira de entrada reduz a ocorrência de aventureiros.

Principais leis vigentes para o mercado de loteamentos nacional

O mercado de loteamentos e urbanização é regulamentado pela Lei Federal 6.766/79. O direito de parcelamento do solo permite dividir uma gleba em lotes destinados à construção civil.

Isso, desde que a porção de terra atenda à dimensão e índices urbanísticos determinados pela lei municipal ou plano diretor respectivo para a zona onde situa. A área mínima padrão é de 125 m² para cada lote.

É preciso reservar uma porcentagem de, no mínimo, 5% da área para obras públicas, 10% para vias de circulação e 20% para espaços de lazer, sempre considerando como será o uso do espaço no futuro.

Ao definir a metragem, inicia-se o processo para a obtenção da aprovação do projeto e da licença na prefeitura e em outros órgãos municipais e estaduais. Recentemente, a introdução do artigo 1.358-A na Lei Federal nº 13.465 permitiu solicitar a aprovação do projeto composto apenas por lotes de terrenos, sem a necessidade das plantas residenciais.

No que concerne ao urbanismo, o lote também precisa dispor de equipamentos para absorção de águas pluviais, redes de esgoto, de energia elétrica, postes de iluminação, além de telefonia e gás (quando necessário).

A Lei 9.785, de 1999, atualizou a definição de lote pela inclusão dos parágrafos 4° e 5° no artigo 2° da Lei Federal 6.766/79. Segundo eles, o loteador necessita abrir ou prolongar vias de acesso, pavimentadas ou não, para a mobilidade.

As vias devem ser integradas àquelas já existentes. Ao mesmo tempo, precisa criar logradouros públicos, como praças e/ou diferentes áreas de convívio.

Vale mencionar que, quando há um lote sem alteração de sua natureza, se trata de um desdobro. Este não é disciplinado, mas tampouco é vedado.

Recentemente, a Lei Federal nº 13.465 atualizou o tema. A introdução do artigo 1.358-A prevê a possibilidade de condomínios de lotes, na qual o loteador pode aprovar um projeto composto apenas por lotes de terrenos, sem a necessidade dos projetos de casas — que, quase sempre, acabavam sendo alterados pelo comprador.

Já em relação aos loteamentos fechados (alvo de reclamações pelo fato de que as vias de circulação são públicas), a introdução de um parágrafo no artigo 2º da Lei 6.776/79 determinou que vale o acesso controlado, regulamentado por cada município.

O controle é permitido por lei, mas não o veto. Mesmo quem não for morador pode ir e vir, desde que seja cadastrado e identificado.

Nos próximos anos, especialistas preveem um aumento da exigência das regulamentações não só do Ministério Público e órgãos ambientais, como também ONGs (organizações não governamentais) e associação de moradores.

Tudo o que precisa ser colocado no projeto entregue à prefeitura

Para viabilizar o projeto e evitar perda de tempo, primeiramente cheque se a cidade tem um plano diretor de desenvolvimento urbano. Também é preciso ver se há concessionárias responsáveis pelo abastecimento de água e coleta de esgoto. Se não, as estações de tratamento têm de ser construídas.

O projeto precisa conter um memorial descritivo (com as condições urbanísticas e as limitações aos lotes e futuras construções, inclusive no entorno do loteamento) e um cronograma de execução das obras, baseado nas diretrizes do município, bem como a infraestrutura básica implantada.

Se necessário, o imóvel rural será transformado em área urbana (com sistema viário, instalações e edificações, bem como equipamentos públicos) ou em área de expansão urbana (ainda sem ocupação consolidada para fins urbanos).

Em lotes fechados, a existência de serviços e facilidades adicionais, como clubes, portaria e segurança particular, entre outros, deve constar no projeto.

O trâmite para aprovação na prefeitura leva entre dois a três anos, mas pode variar de cidade para cidade.

Na sequência, é preciso obter a aprovação estadual, por meio das secretarias ligadas ao meio ambiente e à habitação ou aos grupos que cuidam especificamente dos loteamentos, como é o caso do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (GRAPROHAB).

Com tudo em mãos, pode-se pedir o decreto de aprovação do loteamento na prefeitura e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Neste, faz-se uma análise do alvará de aprovação do loteamento, da documentação do imóvel, do loteador e dos últimos proprietários do terreno para evitar qualquer empecilho futuro à obtenção do registro.

Solicita-se, ainda, um modelo do contrato de compra e venda que será utilizado, com as informações sobre o loteamento (número e data da inscrição, preço, prazo, forma e local de pagamento, valor do sinal, indicação sobre o responsável pelo pagamento dos impostos, entre outras).

Se o cartório considerar que tudo está correto, a prefeitura publica resumos do pedido de registro em algumas edições do Diário Oficial do Estado e/ou em um jornal de circulação local.

Se ninguém se manifestar contra e pedir a impugnação do pedido, o registro é devidamente efetivado. Assim, as obras e as vendas podem, finalmente, começar.

Lembre-se de que o projeto deve ser implantado exatamente conforme foi aprovado, ainda que a legislação venha a ser alterada em um futuro próximo.  

Ao término das obras, a loteadora solicita a outorga da escritura para os compradores com lotes quitados. Caso exista uma associação de moradores que será responsável por administrar o loteamento, a informação deverá constar na presente escritura.

No Manual de Orientação para Projetos Habitacionais, do Secovi, há a legislação detalhada, bem como a documentação necessária em cada órgão envolvido.

Problemas legais que podem passar despercebidos

De acordo com a lei, não é permitido o loteamento de terrenos em áreas de preservação ecológica. Também é vetado a terrenos alagadiços ou em áreas sujeitas a inundações, ao menos antes de serem feitas as obras necessárias; ou em várzeas, a não ser que respeite as faixas de preservação permanente.

Tampouco podem ser loteados locais aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; ou com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigências das autoridades competentes. Também ficam vetados locais onde as condições geológicas não permitam edificações; ou, ainda, naquelas regiões em que a poluição impeça condições sanitárias adequadas, até que seja feita a sua correção.

Os loteamentos podem ser considerados irregulares do ponto de vista técnico e jurídico por uma série de fatores. No primeiro, o problema está na execução do projeto sem as aprovações necessárias; ou na execução em desacordo com o projeto aprovado; ou, ainda, na execução sem obedecer ao cronograma das obras.

No segundo, o problema se dá na não inscrição (para loteamentos anteriores a 1976) ou não registro (depois de 1976) no Cartório de Registro de Imóveis para venda a prazo ou com oferta pública ou, ainda, se dá na ausência de registro para qualquer categoria de venda posterior à promulgação da Lei Federal 6.766/79.

Para complicar, existem inúmeras variáveis em relação à ausência de registro do loteamento. Na realidade, as prefeituras não examinam as provas de propriedade da gleba.

Assim, a aprovação não implica reconhecimento da propriedade sobre a área loteada. Para exemplificar: o loteador pode ser compromissário comprador da gleba loteada, mas, até a promulgação da Lei Federal 6.766/79, apenas o proprietário era autorizado a fazer os loteamentos.

Nessa situação, ainda que o projeto tivesse sido aprovado e executado de acordo, seria impossível registrá-lo antes de se regularizar o domínio.

A boa notícia é que a regularização é possível. Porém, se for constatada má fé, com loteamentos feitos por pessoas sem quaisquer vínculos de direito, configura-se estelionato. Nessa situação, não existe possibilidade de regularização.

Projeção do setor para o futuro próximo

Em São Paulo, o Relatório de Aprovações de Loteamentos é feito com base em informações reunidas pela AELO e pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) para o GRAPROHAB.

Em seu último levantamento, tendo como ano-base 2016, foram contabilizados 460 projetos aprovados nos municípios paulistanos, com 133.170 lotes.

Ainda que haja muito a melhorar, os índices econômicos do país dão sinais de reação e, com isso, as projeções para o futuro em diversos setores da economia são animadoras.

Em junho de 2017, registrou-se deflação. A meta anual é de 4,5%, com tolerância de 1,5 ponto percentual para mais ou para menos. Para os próximos anos, o governo reduziu o objetivo para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 4,5%, em 2018, para 4,25%, em 2019.

O desemprego também começou a recuar, com queda de 13% no segundo trimestre deste ano. O saldo de empregos formais no mês de julho foi de 35.900 novas vagas, segundo dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED), do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).

Para o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o que estimulou tal recuo foi o aumento de pessoas trabalhando no mercado informal.

Atualmente, existe ainda um mercado on-line, por meio do qual não há barreiras. Tanto o LinkedIn quanto o Facebook podem ser usados para promover projetos e encontrar interessados mundo afora.

Conclusão

De acordo com informações da AELO, o momento atual é de consolidação de players regionais e de uma profissionalização cada vez maior.

Para lidar com tamanha regulamentação — que proporciona segurança ao setor, mas também torna seu ciclo operacional ainda mais longo — os incentivos e linhas de crédito sustentáveis se tornam imprescindíveis.

Para os loteadores que desejam se tornar credores e otimizar seus negócios, é importante procurar alternativas de financiamento e parcerias honestas.

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