Prazos de obras: os principais fatores para cumpri-los e entregá-los!

Quem atua no mercado imobiliário, lida com o sonho e com a ansiedade das pessoas. Por isso, promessas precisam ser cumpridas. A mais preocupante se refere ao prazo de obra.

Para evitar dores de cabeça e se prevenir, clientes trocam opiniões entre si e fazem pesquisas em redes sociais e sites de reclamação, checando a credibilidade das empresas antes de fecharem negócio. Afinal, hoje em dia, é praticamente impossível esconder as práticas — positivas ou negativas — do conhecimento público.

A boa notícia é que existem gestões eficientes, praticadas por loteadoras e incorporadoras sérias, para as quais entregar os empreendimentos no prazo é uma questão de compromisso e respeito ao consumidor.

Etapa após etapa, essas empresas usam crédito sustentável e avançam, sem perder tempo nem desperdiçar dinheiro, se destacando como referenciais de comprometimento e padrão de qualidade no mercado imobiliário.

Para ter sucesso no setor, é preciso aprender a identificar o que provoca atrasos nos cronogramas. Depois, organize-se para cumprir os prazos, invista em profissionalismo de primeira e entregue todas as obras nos conformes, superando as expectativas dos clientes.

O prazo de obra no mercado imobiliário

Segundo levantamento da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), 15% das reclamações recebidas no primeiro semestre de 2017 foram referentes a atrasos na entrega de imóveis residenciais.

O tempo gasto na execução de um empreendimento imobiliário, do lançamento até que esteja apto para receber os moradores, é previsto em contrato assinado entre as partes. Mas, como imprevistos acontecem, convencionou-se aceitar pequenos atrasos.

O que não é recomendável é usar esse recurso como se fizesse parte do tempo “regulamentar”, não de um acréscimo. Isso sim tem sido motivo de polêmicas e insatisfações, impactando sobre os comportamentos no setor.

Empresas sérias sabem a importância de deixar claro um limite para a entrega das chaves, além do fato da ausência de um prazo infringir o Código de Defesa do Consumidor. Existem, aliás, registros da aplicabilidade deste em função de atrasos e defeitos, os quais já resultaram na devolução do valor pago, entre outras restituições.

Em média, o limite para atrasos nas entregas é de 180 dias. O argumento que as construtoras mais utilizam para lidar com os clientes afetados é o de que estão sem recursos para dar andamento às obras.

Porém, como imprevistos não podem ser considerados nesse tempo de tolerância, o prazo — que já não é pequeno — pode se estender ainda mais. Com isso, a data de entrega gera insegurança nos clientes.

Sem saber quando o imóvel estará disponível, o planejamento familiar é diretamente prejudicado. O cliente não sabe quando poderá vender sua antiga casa ou sequer parar de pagar aluguel e tampouco consegue marcar o casamento — apenas para citar os problemas mais comuns.

O Pacto do Mercado Imobiliário

Desde janeiro de 2017, está valendo o Pacto do Mercado Imobiliário, acordo firmado entre órgãos que atuam em defesa do consumidor, por meio do qual são definidas as regras para distrato e proibidas as cláusulas contratuais consideradas abusivas.

Pelo acordo, as incorporadoras têm direito ao prazo de tolerância de 180 dias sobre a data de entrega fixada em contrato. Porém, enquanto a obra não for entregue, devem arcar com a compensação pecuniária, pagando 0,25% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador do imóvel.

Vencido o prazo, há incidência de multas, também calculadas sobre o valor já pago pelo adquirente (moratória, de 2%, e compensatória, de 1% ao mês). Também cabe uma multa de R$ 10 mil por cada contrato executado diferentemente de como foi firmado.

Porém, é importante esclarecer que a tal tolerância para conclusão das obras não é definida em lei. O Pacto do Mercado Imobiliário apenas organiza a prática corrente de considerar um prazo, de até 180 dias de atraso, como aceitável à entrega de um empreendimento adquirido na planta.

Além disso, ao mesmo tempo que existe a previsão de multas e compensações, caso excedam o limite de 180 dias, as construtoras se previnem inserindo cláusulas contratuais que impedem o cliente de ser ressarcido em função de eventuais prejuízos decorrentes do atraso.

No que concerne à legislação propriamente dita, por enquanto o que existe é um Projeto de Lei, o PLC 16/2015, em tramitação na Secretaria Legislativa do Senado Federal, que fixa o valor da multa de 1%, acrescido de 0,5% por mês de atraso, a contar do término dos 180 dias.

O direito imobiliário defende que haja simetria de cláusulas resolutórias. Ou seja, da mesma maneira que o comprador tem de arcar com as consequências de uma eventual inadimplência, o incorporador deve arcar com as consequências de possíveis atrasos, com proporcional severidade.

Contratar a assessoria de um escritório de advocacia especialista em direito imobiliário pode fazer a diferença ao evitar atrasos e gastos maiores no futuro em decorrência de problemas legais. A boa notícia é que, se descartada a hipótese de má-fé, a maioria das regularizações é possível.

Os impactos do descumprimento

O consumidor pode entrar com uma ação indenizatória por danos morais e materiais, requerendo multa e lucro cessante (montante referente ao valor que deixou de ganhar ou perdeu com a compra do imóvel) em caso de atraso no recebimento do imóvel após a data limite constante no contrato — desde que observada todas as cláusulas.

Outra possibilidade é pedir a rescisão do contrato e a devolução integral do valor pago, acrescido de juros e correção monetária. Isto é possível sob a alegação de que o mutuário não é responsável pela motivação que levou ao distrato.

Pode, também, pleitear judicialmente que a construtora ceda ou assuma o gasto com o aluguel de outro imóvel onde, por ventura, venha a residir com sua família até o recebimento das suas próprias chaves.

Porém, qualquer alternativa precisa ser avaliada junto ao contrato, pois, às vezes, há impedimentos legais aos recursos do Poder Judiciário, inclusive com cláusulas abusivas. Tal prática é condenável, ainda mais em tempos de empoderamento do consumidor em que, cada vez menos, abusos passam despercebidos.

É importante destacar o que acontece em caso de desrespeito aos prazos mesmo na fase de regulamentação do empreendimento. Ao tratar da regulamentação de loteamentos e urbanização, a lei determina que o projeto seja feito dentro do prazo constante no cronograma de execução. Do contrário, sua aprovação simplesmente caduca.

A compra do terreno e os procedimentos caros ao seu licenciamento são as etapas mais afetadas pela burocracia, sendo que loteamentos e empreendimentos residenciais multiúso de grande porte são os que demoram mais para obterem as aprovações.

O trâmite burocrático impacta no prazo de entrega, podendo consumir até 40% do cronograma de uma obra. Estima-se que a maior eficiência nas etapas técnicas e jurídicas iniciais dos projetos seria capaz de diminuir o prazo das obras de cerca de 60 meses para pouco mais da metade desse período.

Os vícios nas obras do mercado imobiliário

Por outro lado, de nada adianta entregar uma obra no prazo estipulado se o lar doce lar vier repleto de problemas. Em caso de vícios aparentes, ou seja, problemas visíveis ao olhar, o proprietário do imóvel pode entrar com uma ação na Justiça. Trata-se da chamada Obrigação de Fazer.

O tempo de espera para solicitar reparos em instalações e acabamentos mal feitos, como pinturas ruins, portas quebradas, esquadrias caindo, azulejos trincados, entre outros, é de 90 dias, a contar da entrega das chaves ou da expedição do Habite-se (documento que atesta a conclusão da obra mediante a licença concedida).

Já para problemas camuflados, ou seja, aqueles que passam despercebidos à primeira vista, como interferências nos sistemas de hidráulica e elétrica, entre outros, o prazo para reclamação é de até um ano, a contar do recebimento das chaves ou expedição do Habite-se.

Caso os consertos não sejam providenciados conforme acordado, o comprador tem o prazo de cinco anos para ir ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) com um pedido, acompanhado de um laudo técnico assinado por um engenheiro, discriminando o problema.

Dessa forma, anos se passam e o cliente ainda pode pleitear o pagamento da multa e dos juros de mora, bem como a indenização por danos morais e materiais e o lucro cessante. Por isso é tão importante entregar imóveis no prazo e em perfeita qualidade.

A incorporadora deve se certificar de que a construtora siga o planejamento elaborado pelo engenheiro responsável. Como cabe à última cuidar da construção civil, tem responsabilidade direta sobre a qualidade do empreendimento.

Para garantir que tudo saia conforme o planejado, vale muito a pena investir parte do capital destinado ao projeto na contratação de bons empreiteiros. Estes se responsabilizam por contratar e gerenciar os fornecedores e a mão de obra.

Afinal, quem deseja entregar empreendimentos de excelência deve contar com parceiros que lhe entreguem serviços de excelência e, novamente, dentro dos prazos estabelecidos em contrato.

Os ganhos com a gestão profissional

Para facilitar, existem empresas especializadas na gestão profissional da obra, que fiscalizam e gerenciam as diferentes etapas até a conclusão do empreendimento. Com bons empreiteiros, elas têm acesso aos melhores fornecedores em matéria de prazo de entrega, preços justos e facilidades de pagamento, sem abrir mão da qualidade e das especificações solicitadas.

Esses profissionais também assumem a tarefa de levantar diversos orçamentos de aluguel de equipamentos e compra de materiais de construção para escolher o mais interessante. Além disso, conhecem alternativas para transferir os pedidos de uma loja para outra em caso de imprevistos nas entregas, evitando atrasos maiores.

São itens cruciais para o cumprimento dos prazos, pois demoras na entrega geram um efeito cascata, atrasando todo o projeto. É importante reforçar que atrasos no cronograma das obras podem, inclusive, tornar o loteamento irregular.

Ao mesmo tempo, os empreiteiros usam sua ampla experiência para analisar a logística do canteiro e organização do galpão, de modo a evitar desperdícios dos materiais de construção, por exemplo, por culpa do armazenamento incorreto.

Em relação à mão de obra, quem contrata pedreiros, eletricistas, encanadores e companhia por conta própria corre o risco de ser abandonado no meio da obra e ter de se desdobrar para achar um substituto.

Ao delegar a gestão, outra empresa administra os recursos trabalhistas, cuidando das demissões e contratações (sejam por falta de qualidade nos serviços prestados ou outros motivos), evitando os desgastantes e custosos processos trabalhistas.

Sem o devido profissionalismo, porém, o tempo gasto para lidar com tantas intercorrências certamente leva a atrasos na execução e entrega das obras. Nessa hora, o estresse e o prejuízo pioram a empreitada.

A questão do capital e os impactos nos prazos de obras

O retorno do investimento em loteamentos é recompensador, mas deveras demorado se depender, exclusivamente, do autofinanciamento — o que, ainda que funcionasse no passado, se tornou incompatível com as demandas atuais.

Hoje em dia, é preciso ter capital de giro (diferença positiva entre o valor em caixa e a soma das contas fixas e variáveis) para possibilitar o desenvolvimento do negócio sem ficar atrelado à carteira de recebíveis.

Porém, o excesso de documentações e comprovações exigidas pelos grandes bancos para concederem acesso às linhas de crédito tradicionais inviabiliza o financiamento à maior parte dos pequenos e médios empreendedores do setor.

No mais, a legislação que regula o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) veta o financiamento bancário para a compra de terrenos para o desmembramento em lotes, bem como para a promoção de sua infraestrutura.

A solução pode se encontrar nos serviços oferecidos pelas gestoras de crédito, que ofertam capital de giro como um produto personalizado. Ao contratá-lo, as loteadoras e incorporadoras realocam 20% do valor da obra, e a parceira se encarrega do restante, recebendo de acordo com os resultados do projeto.

Esses resultados, aliás, são percebidos bem mais cedo do que quando os empresários operam por meio do autofinanciamento. Já o retorno sobre o investimento varia entre 80% e 150%.

Com o apoio financeiro especializado oferecido pela gestora de ativos, os empreendedores têm tempo para prospectar novos empreendimentos e podem focar na gestão da empresa, sem ficarem presos às intermináveis e desgastantes questões burocráticas.

Capitalizados, os loteadores e incorporadores conseguem investir em diversos projetos ao mesmo tempo, sem deixar boas oportunidades escaparem. Além disso, conseguem entregar as obras nos prazos combinados e com tudo de acordo com as determinações previamente especificadas.

Financiamento imobiliário e de loteamentos e o prazo de obras

Como mostrado, o cenário brasileiro tem levado os loteadores e incorporadores a encontrarem outras formas de obter recursos para crescer como empresas padrões de referência e conseguir atender aos desejos e às necessidades atuais dos clientes.

Para compreender o que, de fato, seus consumidores precisam, empresários do setor se debruçaram sobre o passado recente. A partir de 2013, a economia nacional começou a desaquecer e muitas pessoas perderam seus empregos, o que fez com que a renda das famílias diminuísse.

Pouco tempo depois, as incertezas políticas impactaram negativamente a disponibilidade de crédito e, concomitantemente, impulsionaram o aumento das taxas de juros para o financiamento imobiliário.

Os reflexos das mudanças

As loteadoras e incorporadoras tiveram de se adequar às mudanças no mercado imobiliário. Para satisfazer a parcela da população que ficou carente de boas opções de financiamento, inclusive com menos burocracia, o autofinanciamento já não era mais viável, tampouco suficiente.

Os empreendedores foram atrás de capital para poder reduzir preços finais, conceder descontos e oferecer eles próprios financiamentos mais vantajosos para seus clientes. Ao superarem a antiga prática do autofinanciamento, seus recursos não ficavam mais comprometidos com as entradas das carteiras de recebíveis. Podiam investir onde quisessem e no momento que julgassem mais conveniente.

Com isso, o histórico problema do descasamento com o fluxo de caixa (já que, no setor imobiliário, os financiamentos longos fazem com que os gastos com um empreendimento sempre cheguem antes dos recebimentos decorrentes das vendas) também fora resolvido.

Mas a grande virada para viabilizar empreendimentos imobiliários no mercado atual se deu quando os loteadores e incorporadores perceberam que a maneira de investir fazia toda a diferença na obtenção dos retornos financeiros e na melhora do fluxo de caixa.

Os impactos da capitalização

Entre as formas de financiamento, o crédito sustentável oferecido pelas gestoras de ativos é a única que atende às demandas das loteadoras e incorporadoras de maneira personalizada. Isso porque oferece taxas justas, prazos generosos e permite que os desembolsos sejam mais rápidos.

Em instituições bancárias tradicionais, a exigência do repagamento de parcelas fixas não condiz com a realidade e os desafios encontrados no dia a dia de trabalho no setor.

O crédito sustentável, por sua vez, permite o financiamento de até 80% dos gastos com a infraestrutura, sem PMTs fixas e com pagamento realizado de acordo com o fluxo das vendas. Além das parcelas variáveis, outro diferencial é a ausência dos custos de securitização, bem como da necessidade de apresentar garantias de recebíveis de projetos anteriores.

Ao tomar crédito, os empreendedores perceberam que sobram recursos para antecipar as carteiras de empreendimentos entregues. Enquanto a maioria das empresas do setor imobiliário atrasa as obras, quem a adianta cai nas graças do mercado.

Após a entrega das chaves, os empresários que optam pelo crédito sustentável têm direito à cessão de recebíveis performados, novamente sem os custos de uma securitização. Com valores flexíveis, os pagamentos variam conforme fluxo da carteira de empreendimentos.

Se desejarem, esses empresários também podem aproveitar a possibilidade de receberem adiantado até 50% dos valores das vendas futuras das unidades remanescentes, prontas em estoque.

Como tornar o prazo de obras mais rápido e eficiente

Os motivos que levam ao descumprimento do cronograma da obra são muitos, mas a saída é só uma. Quem tem experiência no ramo, sabe onde se encontram as pedras no caminho. Mas também sabe que basta removê-las para seguir em frente. Ter capital de giro permite dar andamento a diversos empreendimentos com agilidade e eficiência.

Na prática, os atrasos na entrega das obras podem ter início nas primeiras etapas do projeto. Tudo começa com a escolha cuidadosa do terreno. Depois, solicita-se os estudos de viabilidade, estima-se a divisão dos lotes e os desenhos das unidades autônomas. Só então tem início o processo de incorporação imobiliária, previsto no art. 28 da Lei Federal nº 4.591/64, por meio do qual se dão os trâmites legais que antecedem e viabilizam o empreendimento.

Nos próximos anos, deve ocorrer um aumento das exigências das regulamentações pelo Ministério Público e órgãos ambientais, além de organizações não governamentais (ONGs) e associação de moradores. Isso certamente vai aumentar, ainda mais, o tempo gasto na aprovação de um empreendimento.

Por isso que, para manter a saúde financeira das empresas, é importante que os empreendedores coordenem diferentes projetos, em diferentes fases, ao mesmo tempo. E, além disso, estejam sempre capitalizados tanto para resolver problemas, como aproveitar boas oportunidades.

Tomar crédito sustentável torna o prazo estipulado para a conclusão das obras mais enxuto e sua execução mais eficiente. Porém, antes de contratar uma gestora de ativos, é preciso avaliar a situação real da empresa, estimando o montante necessário.

Investir em projetos diferenciados e oferecer boas condições de financiamento aos clientes é o segredo para crescer em um mercado cada vez mais competitivo. Para isso, a melhor solução financeira é, sem dúvida, a que diminui a exposição do caixa e permite o melhor retorno sobre o investimento.

Conclusão

Antigamente, aguardar alguns dias após a data estipulada para a entrega das chaves era aceitável. Nesse período, eram finalizados os acabamentos que, por ventura, poderiam estar atrasados em função de eventos climáticos, como excesso de chuvas, impossíveis de evitar.

Mas, como mostrado, com o tempo, convencionou-se estabelecer um prazo extra de 180 dias ou mais — tempo suficiente para erguer um prédio —, indo muito além do que se entende por tolerância. Na prática, são perdidos mais de seis meses do cronograma, se descontados domingos, feriados e imprevistos variados.

No entanto, com uma gestão eficiente e assessoria de profissionais capacitados, o cenário pode melhorar. Como visto, a maneira como o capital é obtido e investido tem relação direta com o cumprimento do prazo de obra.

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