Incorporação imobiliária: conheça os processos para efetivar uma construção

A incorporadora é a empresa que, no processo de efetivação de uma construção, fica responsável pela incorporação imobiliária, que consiste em uma das etapas que antecedem o início da construção.

A participação da incorporadora em um novo empreendimento imobiliário é essencial para garantir as etapas legais da construção, assim como efetuar todo o processo burocrático de liberalização do condomínio.

Para compreender os processos burocráticos que antecedem a construção, é fundamental conhecer o papel das incorporadoras.

Qual a função das incorporadoras?

As incorporadoras são as responsáveis pelo empreendimento imobiliário, sendo que são elas que executam a incorporação, que pode ser entendida como um negócio jurídico que tem por objetivo promover a construção de edifícios compostos por unidades autônomas, o que é conhecido como condomínio, seja ele de casas ou apartamentos.

Por meio da incorporação imobiliária é formalizado no Cartório de Registro de Imóveis as informações e alvarás referentes a como será o empreendimento, como número de unidades autônomas, áreas, vagas de garagem etc.

A atividade de incorporação é prevista no parágrafo único do art. 28 da Lei Federal nº 4.591/64 (Lei de Incorporações) e dispõe sobre a formalização do registro único do condomínio na matrícula mãe (referente ao terreno).

A incorporadora é a responsável por toda a articulação do empreendimento, desde encontrar as oportunidades de investimento, aquisição do terreno, os estudos de viabilidade, a arquitetura do projeto etc.

Importante destacar o papel da construtora, que se restringe ao processo de construção civil do empreendimento. A construtora é a responsável pela segurança durante a obra, bem como pela qualidade do empreendimento.

Por fim, cabe à incorporadora a tarefa de divulgação e venda das unidades autônomas do empreendimento.

Como realizar o processo de incorporação imobiliária?

Para que seja possível dar início ao processo de incorporação imobiliária, deve-se ter realizado o registro da Instituição de Condomínio. Caso este ainda não esteja registrado, o incorporador vai precisar dos seguintes documentos:

  • minuta de convenção do condomínio;
  • memorial de incorporação, contendo todas as informações referentes à descrição do condomínio e das unidades autônomas;
  • preenchimento, de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721, dos quadros de áreas e especificações. Essa norma refere-se às proporções das unidades autônomas e é usada para definição das taxas condominiais de acordo com a área.

Com esses documentos, é possível realizar o registro da instituição de condomínio e, posteriormente, realizar a incorporação imobiliária. Para efetuar a incorporação imobiliária, é necessário comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis com a seguinte documentação:

  • requerimento com firma reconhecida e assinatura do incorporador contendo contrato social registrado e certidão dos atos constitutivos atualizada;
  • título de propriedade do terreno, podendo ser também título de compra e venda ou de cessão, desde que não haja estipulações impeditivas referentes à alienação em frações. O documento deve conter consentimento para demolição e construção, como indica o art. 32, a, da Lei 4.591/64;
  • certidões negativas do proprietário e incorporador, caso sejam indivíduos distintos, referentes às esferas federal, estadual e municipal. Tais documentos têm validade de 180 dias;
  • certidões do imóvel/terreno, sendo a certidão negativa de tributos municipais e a certidão negativa de ônus e ações do Registro de Imóveis;
  • histórico vintenário dos títulos de propriedade do imóvel referentes aos últimos 20 anos juntamente das certidões integrais de tais registros, de acordo com o art. 32, c, da Lei 4.591/64;
  • projeto arquitetônico da construção com a aprovação das autoridades competentes, em duas vias, original e autenticada;
  • folha preliminar e quadros da ABNT NBR 12.721/2006 com a assinatura do técnico (contendo a Anotação de Responsabilidade Técnica — ART — do engenheiro responsável) e assinatura do proprietário;
  • alvará de construção com via original e cópia autenticada;
  • discriminações referentes às frações ideais de terreno, contendo as unidades autônomas correspondentes de acordo com o art. 32, i, da Lei 4.591/64;
  • atestado de idoneidade financeira que comprove que o incorporador possui confiabilidade. Ele deve ser fornecido por um estabelecimento de crédito que opere no país, há mais de cinco anos, como indicado no art. 32, o, da Lei de Incorporação.
  • declaração juntamente das plantas elucidativas sobre o número de vagas para veículos na garagem, assim como local destinado a esse fim;
  • declaração expressando a parcela do preço em cumprimento do art. 39, l, da Lei 4.591/64;
  • certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o dono do terreno e o proprietário ceder o direito de alienar frações ideais do terreno para o incorporador;
  • declaração expressa definindo se o empreendimento está sujeito ou não ao prazo de carência de 180 dias.

A documentação deve ser apresentada em duas vias, com as cópias originais e autenticadas. Em caso de documentos particulares, todos os subscritores devem reconhecer firma para que o documento seja aceito no processo de incorporação imobiliária.

Quais os desafios referentes à incorporação imobiliária?

Ainda que o processo de incorporação imobiliária apresente desafios relacionados com a obtenção de todos os documentos necessários para a regulamentação do empreendimento, esse obstáculo pode ser superado quando realizado por um incorporador imobiliário com conhecimentos sobre o mercado.

Um desafio frequente ao iniciar um empreendimento também refere-se ao crédito necessário para dar início ao projeto, pois a incorporação só é efetivada quando todos os passos anteriores já foram efetuados, como compra do terreno, projeto, alvarás de construção e outros.

Nesse sentido, a incorporadora deve manter um relacionamento saudável com instituições financeiras e de crédito, visando conseguir capital de giro para dar início ao empreendimento quando identificar uma oportunidade de atuação.

Algumas instituições de crédito desenvolvem alternativas específicas para esses casos, sendo uma oportunidade para que a incorporadora tenha capital de giro suficiente para executar alguns projetos.

As incorporadoras são as empresas mais preparadas para lidar com os processos de incorporação imobiliária, sendo elas responsáveis por todo o planejamento do empreendimento. Elas agrupam profissionais aptos para esse tipo de transação burocrática.

Conhecer novas soluções para enfrentar os desafios relacionados com a obtenção de crédito para investimento em incorporação e também atentar para os processos burocráticos que antecedem uma construção garantem mais agilidade e eficiência na proposta de novos projetos e empreendimentos de sucesso.

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