Gestão financeira: saiba como lidar com o descasamento de caixa

Se você está tocando o seu negócio, mas tem percebido sinais de descasamento de caixa ou está na dúvida se isso realmente está acontecendo, fique por aqui. Vamos ajudar a verificar a situação e demonstrar o que mais você precisa saber para lidar com essa situação.

O que é o descasamento de caixa?

De maneira simples, o descasamento de caixa ocorre quando os gastos acontecem de forma mais acelerada do que o recebimento pelas vendas.

Para o loteador, o descasamento de caixa é uma realidade, pois os custos para o desenvolvimento do projeto devem ser arcados em até 24 meses, porém, em muitas ocasiões, as vendas são parceladas em mais de 120 vezes. Portanto, o loteador já deve prever todos os riscos que podem aumentar esse “buraco” e garantir capital suficiente.  

Isso significa que, ao olhar para o seu fluxo de caixa, pelo menos em algum momento, sua empresa recebe menos do que desembolsa e há chances de ficar com a conta no negativo. Nessa hora, manter sua estrutura de pé e seus projetos rodando são os mais difíceis desafios.

Se isso ocorresse pontualmente, como em outros segmentos, o problema seria menor; mas, para o loteador, costuma ser um problema constante, portanto, os riscos para a sustentação do negócio ficam mais sérios.

Quais suas possíveis causas?

Vários motivos levam uma empresa a enfrentar um descasamento de caixa na sua gestão financeira. Abaixo, listamos alguns dos principais, vale a pena mantê-los sob o radar:

1. Crescimento insustentável

Depois de um excelente lançamento, um loteador resolveu apostar em outros três ao mesmo tempo. Seis meses depois, ele estava desesperado atrás de um investidor para continuar construindo os empreendimentos. Já viu alguma história assim?

O lançamento de diversos projetos, em um período curto de tempo, sem muito planejamento, vai demandar um alto grau de investimento em capital de giro e infraestrutura. Nesse cenário, sem altas vendas e uma baixa inadimplência, o descasamento baterá à porta. Desse modo, sem um expressivo caixa, será preciso decidir de imediato onde arrumar capital para lidar com essa situação. Essa urgência diminui o poder de barganha e acaba encarecendo as soluções.

2. Diminuição do prazo para pagamento

Na hora de pagar os fornecedores, há normalmente duas opções: pagar à vista, com desconto, e a prazo. Muitas vezes, na ânsia de conseguir o máximo desconto, o loteador deixa seu caixa exposto e encontra o descasamento de fluxo de caixa.

Para que essa decisão seja feita da melhor maneira possível, o recomendado é olhar a fase atual do empreendimento. Antes do lançamento, quanto mais alongado for o pagamento, menos risco de descasamento o loteador sofre. Já durante a construção, o ritmo de vendas e recebimento é fator mais relevante. Se houver sobra de caixa, negociar o pagamento à vista ou quitar os pagamentos a prazo com desconto são excelentes decisões; caso contrário, o melhor é manter os pagamentos alongados e minimizar o descasamento de caixa.

3. Aumento do prazo de recebimento dos clientes

As vendas do lançamento foram piores do que o esperado, então decidiram relançar o loteamento com prazos mais alongados e parcelas mais acessíveis. Quantos loteadores você não viu nesse cenário?

Diante de instabilidades no mercado, pode haver dificuldades acima do previsto quanto ao recebimento dentro do prazo inicialmente planejado. Nessas situações, o descasamento de caixa pode acontecer e sua empresa ficar exposta se não houver uma folga programada que suporte esse novo ritmo de recebimento.

Observar a realidade de preço praticada e fazer o acompanhamento de quitação da tabela de vendas são atitudes fundamentais na verificação do real prazo de recebimento e também se você está trabalhando corretamente a precificação e o prazo aos clientes.

4. Despesas inesperadas

Justamente na construção do melhor empreendimento da empresa, choveu em 15 dias o esperado para dois meses. Aí, o cronograma de obras passou de 12 para 16 meses. Essa situação, entre outras, pode trazer custos inesperados para a obra.

Diante da euforia de um empreendimento novo, é comum esperar que tudo vai ocorrer da melhor forma possível, mas a realidade pode ser mais complicada, e é no fluxo de caixa da operação que será sentido.

No mercado imobiliário, por exemplo, já é conhecido que há uma expectativa de aumento de 5 a 10% dos custos totais orçados, portanto, já deve haver um cenário conservador desenhado antes.

5. Inadimplência

Essa é uma das situações mais complicadas: além de deixar a sua empresa vulnerável, não há tanta certeza de recuperação desses créditos devidos mesmo realizando algumas garantias. Isso pode ser um problema sério se não for revertido a tempo.

Para loteadores, esse é o maior risco, no qual as carteiras de recebíveis têm, em média, de 5 a 10% de inadimplência acima de 90 dias. Se seus índices estão muito acima disso, faz sentido olhar como outros loteadores têm cobrado seus mutuários e comparar com seus métodos, assim como avaliar a rescisão do contrato.

Como se prevenir a respeito?

Toda situação de risco financeiro merece muita atenção e planejamento. No descasamento de caixa não é diferente. Veja, agora, algumas atitudes que devem ser implantadas e constantemente revisadas para proteger seus projetos:

1. Planejamento financeiro

Mais do que verificar como está seu caixa agora, um bom planejamento visa também um horizonte futuro. No mínimo, os próximos três meses de gastos e recebimentos devem ser previstos com a maior exatidão possível.

Como o investimento em infraestrutura de lotes gira, normalmente, entre um a dois anos e a sua recuperação vem com vendas com prazos que geralmente extrapolam os dez anos, é inteligente traçar mais de um cenário para esse planejamento, sendo um saindo da melhor maneira possível e outro com um viés mais conversador. Quando desenhamos somente um cenário, tendemos a ignorar os possíveis problemas futuros, por isso a importância do cenário conservador.

Uma das grandes vantagens de transformar esse planejamento em um hábito, é que se pode comparar o que se espera hoje com o que você almejava no começo do projeto e acertar cada vez mais o que aguardar para os próximos.  

2. Projetos autossustentáveis

Como vimos, é inteligente traçar um cenário conservador no planejamento financeiro. Ao planejar cada loteamento, é bom desenhar o capital necessário para cada um deles, sem que um projeto dependa exclusivamente da receita de outro. Assim, caso ocorra algo errado no fluxo de caixa de um, ele não contamina toda a empresa como uma bola de neve.

Uma vez que o loteamento está entregue e a carteira consolidada, faz sentido entender como as receitas podem ser utilizadas para potencializar seus outros projetos, mas elas nunca podem ser a única fonte de capital deles.

É possível também utilizar uma antecipação desses recebíveis para conseguir o capital necessário para um projeto autossustentável e alavancá-lo. Esse tema será melhor abordado no fim deste post.

3. Planejamento de vendas

Muitos gestores adotam a estratégia de vender sempre o máximo possível para bancar os custos iniciais. Condições especiais para atrair clientes ajudam a dar um bom start na recuperação dos investimentos, mas devem ser muito bem planejadas e limitadas para que a rentabilidade do projeto não fique comprometida. A planificação das vendas em fases geralmente funciona, com planos e preços diferentes até o ponto de que o empreendimento comece a se pagar.

4. Planejamento de despesas

Ao controlar suas despesas, veja se elas estão programadas para serem pagas de forma diluída e com marcos de etapa bem claros. Uma visão de despesas recorrentes e não recorrentes é essencial para o planejamento. Tenha contratos bem elaborados com seus fornecedores e tente minimizar pontos de gargalos financeiros durante o projeto.

5. Crescimento gradativo e sustentável x aceleração do negócio

Quando o mercado imobiliário estava nos seus melhores dias, muitos apostaram em crescer o mais rápido possível. Depois de uma baixa no mercado, os que não planejaram seu crescimento se viram em uma situação bem ruim. Por isso, se decidir acelerar o crescimento, é preciso entender de onde virá o capital para esse objetivo e qual o valor necessário.

Como vimos anteriormente, ao planejar devemos observar o capital necessário para que cada empreendimento funcione sozinho, sem interdependência. Para acelerar o crescimento de maneira planejada, deve-se calcular o capital necessário para cada empreendimento, tendo em vista as peculiaridades de cada um.

Já a origem do capital pode ser própria, de parcerias ou por financiamento. O mais comum no mercado loteador são as duas primeiras, mas uma alavancagem correta pode diminuir a exposição de caixa, assim como potencializar o retorno por capital investido. Este ponto será melhor abordado no fim deste post.

6. Fundo de reserva

A determinação de uma reserva como margem de segurança é uma estratégia adotada por diversas empresas e que pode ajudar  em períodos de falta de recursos. Para isso, é possível criar oficialmente um fundo de reserva na empresa. Na administração desse fundo, é imprescindível mensurar o retorno de aplicação dos recursos. Dê preferência a soluções que exigem pouca burocracia e uma liquidez razoável.

Como corrigir o descasamento de caixa?

Considerando que a administração do caixa e de eventual descasamento é uma questão comum a ser trabalhada na gestão de negócios, é necessário tomar algumas medidas para eventuais apertos e lidar com descasamentos. Sendo este o caso, você pode:

1. Renegociar pagamentos

Avalie quais as chances de conseguir mais tempo para pagar as suas obrigações. Veja se é possível renegociar alguns contratos de maneira a recompor, pelo menos em parte, o seu capital de giro.

2. Rever prazos de entrega

Dependendo da sua condição de contratos de vendas junto aos clientes, multas e juros envolvidos, pode ser que valha a pena negociar com eles prazos maiores de entrega. Fique atento para notar se uma programação de recebimentos vai ser favorável e também se possíveis encargos extras (multas e juros) fazem sentido para o seu financeiro. Em alguns casos, pode ser melhor renegociar os lotes  que foram vendidos.

3. Diminuir custos

Como o descasamento de caixa é uma diferença entre o dinheiro que entra e o que sai, uma forma de ajudar a resolver essa equação é diminuir os custos. Assim, o quadro pode ficar mais tranquilo.

Dependendo do ritmo do projeto, pode ser uma opção fracioná-lo e, em vez de fazer um lançamento de 100% da infraestrutura, utilizar parte do capital recebido para subsidiar a segunda fase.

Lembrando que os projetos devem ser autossustentáveis mesmo no caso de um empreendimento em duas fases.

4. Antecipar recebíveis

Em alguns casos, você pode antecipar os seus recebíveis para instituições financeiras.
Não sendo um empréstimo, porque o dinheiro já era mesmo devido à sua empresa,
a taxa negociada pode ser melhor que um financiamento tradicional.

O investimento dessa antecipação em novos lotes pode ser mais lucrativo do que esperar o recebimento natural da carteira, e ainda protege o loteador do descasamento.

5. Tomar crédito

Conforme mencionamos, tomar crédito pode ajudar a acelerar o crescimento do seu negócio, diminuir a exposição de caixa e aumentar o retorno por capital investido. Além disso, ele também pode te proteger contra o descasamento de caixa, uma vez que posterga ou dilui os custos atuais e os concentra em um futuro que se tem mais recebíveis.

Para isso, a empresa deve procurar a melhor fonte para conseguir essa verba.

Ao buscar crédito no mercado, faça contato com uma instituição que entenda do seu negócio, pois, falando na mesma língua, as chances de uma opção de crédito que seja realmente sustentável são significativamente maiores. Considere opções bancárias e não bancárias para o seu projeto. O mercado de crédito tem evoluído e novas fontes de crédito alternativo estão surgindo.  

Para se informar sobre como melhorar a gestão da sua empresa e ter resultados mais duradouros e consistentes, não deixe de nos seguir no LinkedIn. Temos sempre dicas bastante úteis e ótimas práticas do mercado.

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