Financiamento para loteadores: entenda como são os processos

Há poucos modelos de financiamento para incorporação imobiliária no Brasil. Os casos atrelados aos principais bancos do país costumam gerar altas taxas de juros e dificuldades para que o empreendedor consiga finalizar a obra com rapidez.

Consequentemente, isso afeta a lucratividade do negócio e a marca da empresa. Por isso, é fundamental conhecer os processos para a realização de financiamento para uma incorporação imobiliária e saber se posicionar durante o trâmite para concluir as obras com sucesso.

Quer saber mais sobre o assunto? Acompanhe!

Descubra por que o crédito é uma boa opção para o negócio

A falta de recursos pode ser um grande problema para muitos loteadores. O crédito sustentável é uma opção para incorporadoras que têm fluxo de caixa negativo e precisam transformá-lo em positivo. 

O recurso de terceiros pode aumentar o potencial de toda a operação, por meio de planos empresariais e financiamentos. Afinal, com mais dinheiro em caixa, o loteador consegue acelerar o ritmo das obras e ampliar rapidamente o retorno por capital investido.

Para complementar, a velocidade na construção passa a ser bem-vista aos olhos dos clientes, pois eles percebem que o sonho do terreno e da casa própria pode virar realidade. Isso se transforma em resultados de vendas com uma maior margem de lucro.

Por quê? Quando a loteadora utiliza apenas o capital próprio, há uma limitação do quanto consegue aplicar por mês. Já o acesso a recursos de terceiros permite que a empresa trabalhe com a maior velocidade possível.

A Ethos Incorporadora, por exemplo, tinha um problema no fluxo de caixa que inibia o crescimento orgânico dos projetos. Ela trabalhou em duas operações de financiamento para realizar duas obras.

O cronograma de execução estava planejado para 24 meses, mas ela conseguiu concluir em 12. Com o ritmo acelerado dos trabalhos, ela conseguiu vender 100% do empreendimento e aumentou 200% a rentabilidade do investimento.

Faça uma pesquisa antes de solicitar crédito

O loteador precisa conhecer todos os fatores envolvidos em um financiamento. Para tanto, é importante que ele faça uma pesquisa em relação às opções do mercado e os resultados positivos para a incorporação. No momento atual há poucas opções disponíveis:

Securitização

Essa é uma opção para o loteador que possui um capital aproximado a R$ 15 milhões em carteira e em empreendimentos, pois ele consegue melhores taxas.

Produlote

O Produlote é uma linha de crédito da Caixa Econômica Federal para quem pretende produzir loteamentos urbanos. Para tanto, o loteador precisa ter faturamento anual a partir de R$ 15 milhões e o processo de transação pode levar até seis meses.

Mercado de capitais

Essa é uma solução para muitas empresas, pois o mercado se adapta melhor à realidade dos loteadores. O crédito estruturado especializado é uma opção para o empreendedor que busca opção personalizada e modelo de pagamento sem parcelas fixas.

Esse método traz algumas vantagens como: alto retorno sobre o capital investido, rapidez nas obras e aumento das vendas.

Compreenda os fatores que antecedem o início de um financiamento

É importante que o loteador conheça todas as etapas do financiamento antes de iniciar qualquer operação para obtenção de crédito. Uma parte do processo envolve os aspectos legais. Sendo assim, é importante reunir todos os documentos em cartório, prefeitura e órgãos ambientais que indicam a aprovação do loteamento. 

Os investidores também analisam a tabela de amortização que será aplicada pelo loteador. Geralmente, são utilizadas as tabelas Sacoc ou Gradiente, em que as prestações começam com valores mais baixos e depois vão subindo.

O problema, nesses casos, é que nem todos os compradores prestam atenção a esses detalhes e depois se tornam inadimplentes. Isso pode ser um fator negativo para as instituições financeiras e fundos de investimentos, pois pode acarretar em falta de saldo para o loteador cumprir com a sua parte no acordo.

Logo, é importante verificar qual é o modelo de tabela mais aceito pelo mercado de capitais e se ajustar a essa situação.

Conheça o ciclo de uma incorporação imobiliária

Os documentos obtidos nos órgãos governamentais são imprescindíveis para que o loteador possa buscar investimento no mercado de capitais. Eles serão usados no processo de análise dos investidores. Confira de maneira resumida como funciona o procedimento:

  1. envio de informações;
  2. análise e pré-aprovação;
  3. cadastro na administradora, diligências e alinhamento das informações;
  4. acordos em forma de contrato;
  5. repasse dos recursos.

Se todos os documentos estiverem em ordem, o processo de obtenção de crédito pode levar aproximadamente 45 dias. Vale lembrar que durante a análise serão avaliados os sócios do empreendimento, matrícula atualizada, liberações ambientais, entre outros aspectos.

Assim que o procedimento for aprovado, é necessário que seja assinado um contrato de obtenção de crédito. Nele devem constar:

  • a assinatura de todos os envolvidos;
  • os detalhes da operação;
  • os possíveis financiamentos que serão cedidos aos compradores dos lotes;
  • a taxa de juros aplicada;
  • a possibilidade do investidor ceder o contrato para outro player do mercado.

Caso o loteador tenha dúvidas sobre os trâmites, é recomendável que ele procure uma empresa especializada para ajudá-lo. Ela poderá fazer uma avaliação sobre o empreendimento, a carteira de clientes e a melhor forma de acessar o mercado de capitais.

Isso ajudará o loteador a receber uma proposta de acordo com o seu modelo de negócio. É necessário compreender que o processo também envolve duas etapas de diligências para verificar os aspectos legais e contratuais do empreendimento.

Entenda os principais motivos de recusa de um financiamento e saiba como evitá-los

Normalmente, o motivo para a falta de aprovação de um financiamento para uma incorporação imobiliária é a ausência de organização em relação às etapas de aprovação. Veja os principais problemas:

  • perda dos contratos vendidos;
  • falta de controle sobre as vendas;
  • ausência de organização dos demais documentos do loteamento.

Para evitar a falta de aprovação, é fundamental que o loteador se preocupe em manter tudo organizado. A ausência de formalização dos processos pode prejudicar muito o empreendedor.

Por isso, é fundamental contar com o auxílio de pessoas ou empresas especializadas. Nesses casos, o loteador pode receber ajuda para:

  • entrar em contato com o fundo de investimento;
  • fazer a análise de viabilidade do empreendimento;
  • criar um plano de negócios bem estruturado;
  • adotar características sustentáveis no loteamento etc.

Em suma, você pode perceber que o financiamento para incorporação imobiliária é possível, desde que o loteador organize bem seus documentos e busque ajuda de um parceiro especializado.

Você quer aumentar as suas chances de melhorar a lucratividade do negócio? Confira e faça o download do nosso Guia de Vendas para Loteadores!

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