Financiamento para loteadoras: tudo o que você precisa saber sobre o assunto

As possibilidades e condições de financiamento para loteadoras são um tema central para esse mercado. Afinal, a existência de linhas de crédito acessíveis possibilita que o empreendedor possa contar com capital suficiente, com taxa de juros e condições adequadas para investir no negócio. Sem elas, lotear pode se tornar um investimento muito mais caro e menos atrativo.

Para entender como o financiamento pode fazer a diferença, vamos começar falando dos prós e contras de partir para o lado oposto, isto é, investir os próprios recursos em um empreendimento, e como as linhas de crédito podem ser uma alternativa a essa situação.

Recursos próprios ou financiamento, qual a melhor escolha?

Em uma primeira vista, pode parecer até meio óbvio que usar recursos próprios é melhor do que tomar crédito em uma operação de financiamento com bancos, financeiras, construtoras ou qualquer outro agente do mercado. Só que um dos principais exercícios de quem está no mundo dos negócios é o de, justamente, olhar além do óbvio.

Financiar com recursos próprios pode eventualmente ser uma boa ideia, mas, antes de apostar nessa opção, o empreendedor deve levar em conta algumas questões relevantes. A primeira é que ele vai abrir mão do mecanismo da alavancagem financeira, que, em resumo, significa usar o dinheiro de terceiros para obter ganhos.

Devidamente alavancado, um investidor pode fazer escolhas que representem um ganho maior e, muitas vezes, mais imediato, escolhendo terrenos maiores, mais bem localizados e com as melhores condições de pagamento. Quando opta por não usar a alavancagem proporcionada pelo financiamento, o investidor abre a porta para que fatores externos influenciem o desempenho do seu caixa.

Entre os exemplos do que pode acontecer quando o loteador opta por usar apenas recursos próprios, destacamos:

  • a demora extra que isso pode proporcionar, pois nem sempre o valor disponível é o necessário para começar imediatamente. No tempo que se leva para alcançar a quantia ideal, as condições de mercado podem mudar;
  • a necessidade de ter que somar sócios, não previstos anteriormente, ao negócio para acrescentar recursos ao capital da loteadora. Isso faz com que o loteador se torne dependente dessa sociedade no seu processo decisório;
  • o risco de fazer um investimento alto por um longo período de tempo pode comprometer os seus recursos além do razoável e impactar na qualidade de vida do loteador e de sua família.

Buscar uma linha de crédito com boas condições no mercado é uma opção que evita as situações citadas acima e abre a porta para que o investimento possa ser realizado e transformado em um negócio de grande potencial de mercado.

Tomar crédito também acarreta a diminuição do risco de descasamento de caixa, tornando mais fácil a gestão do fluxo de desembolsos e a garantia de que eles serão feitos em um momento mais adequado. Ao fazer isso com disciplina e constância, a empresa se habilita até a, por exemplo, tocar vários empreendimentos simultaneamente sem comprometer sua capacidade de pagamento.

Para entender melhor como funciona a oferta e as condições de crédito para esse mercado, vamos fazer uma breve contextualização.

Como funciona o sistema de crédito para loteadoras?

Sem recursos da caderneta poupança, o setor de loteamento de terrenos sempre teve dificuldades de encontrar maneiras para financiar seus empreendimentos. Mesmo no período pré-crise, quando havia grande oferta de crédito no mercado, esse era um setor pouco atendido.

Esse cenário mudou um pouco desde agosto de 2017, com o lançamento de uma linha de crédito para empresas loteadoras financiarem seus projetos, o Produlote. Mesmo assim, trata-se de uma medida ainda pontual, que atinge um número ainda reduzido de empresas e empreendimentos.

Na ocasião do lançamento do Produlote, a Caixa informou da intenção de, havendo demanda, ampliar o valor destinado para essa linha (atualmente de R$ 1,5 bilhão) com o passar do tempo, mas não há nada que indique o surgimento de novas linhas ou a inclusão de outros perfis de empresas. Essa é uma questão relevante, porque a maioria das empresas do setor é constituída de pequenos loteadores, sem condições de atender as exigências da Caixa.

Existe no Congresso um projeto com o objetivo de incluir o financiamento a loteadoras no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), mas ainda não há previsão de que ele seja votado em breve. Com isso, prossegue a necessidade de as loteadoras continuarem buscando outras formas de financiamento.

Dito isso, podemos apresentar quais são as principais possibilidades existentes de financiamento, como elas se diferenciam uma da outra e quais são as mais vantajosas para as loteadoras. Antes, porém, vamos traçar um perfil do atual momento.

Quais são as principais modalidades de financiamento para loteadoras?

Quando se trata de financiamento para empresas loteadoras, são três as principais alternativas: financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal, fundos de private equity e securitização.

Há uma quarta, o financiamento por bancos, via Cédula de Crediário Bancário. Esse tipo de operação, porém, vem, já há alguns anos, enfrentando problemas de regulação na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que diminuiu muito a sua utilização. Vamos, então, ver como funciona cada uma das outras três opções.

Financiamento bancário

A Caixa Econômica Federal lançou, em agosto de 2017, uma linha de crédito especialmente destinada para o financiamento de loteamentos urbanos, o Produlote. Ele é voltada para empresas loteadoras ou urbanizadoras que tenham faturamento superior a R$ 15 milhões por ano e permite financiar até 70% do custo da obra do loteamento ou 50% do valor total da venda.

Entre os principais diferenciais do Produlote estão o prazo de seis meses, a partir do início da obra, para cumprir as exigências contratuais, a possibilidade de o empreendimento ser produzido e contratado em módulos e, ainda, o pagamento de somente juros e atualização monetária durante a fase da obra, o que diminui a pressão sobre o caixa do empreendimento.

Em caso de loteamentos já prontos e regularizados, o Produlote pode ser contratado até por pessoas físicas que desejem investir na compra de terreno e na construção de moradia própria em loteamentos.

No entanto, nem tudo são vantagens. O Produlote serve exclusivamente para o financiamento de loteamentos em áreas urbanas, com as devidas autorizações dos órgãos públicos municipais e estaduais.

Outra limitação é o período máximo de 24 meses para a realização da obra. Quando essa marca é alcançada, a carência de seis meses para começar a pagar a obra é acionada (lembre-se de que, até então, só estava pagando os juros, que são altos: vão de 15 a 18% ao ano). A partir daí, a empresa tem até 48 meses para quitar o financiamento.

Como contratar

O processo de contratação também não é dos mais simples. Inicialmente, a empresa deve apresentar o projeto do empreendimento imobiliário para a análise de viabilidade econômico-financeira e negocial por parte da Caixa.

Esse processo compreende, entre outras coisas, a revisão de toda a documentação da empresa e do empreendimento, especialmente seus aspectos jurídicos e os riscos de crédito que eventualmente possam existir. Por isso, é fundamental que ambos tenham cadastro regular e uma boa saúde econômico-financeira. Também é verificado se a empresa se encaixa na faixa de faturamento obrigatório superior a R$ 15 milhões.

Outros requisitos observados são a localização do terreno, conforme já observamos acima, a existência de projeto aprovado junto à Prefeitura, o “de acordo” dos órgãos ambientais competentes e apresentar uma demanda mínima pelas unidades do empreendimento, entre outros itens.

Normalmente, a Caixa também exige que a empresa tenha pelo menos dez anos de atuação no mercado. Caso não atenda essa condição, será preciso comprovar a execução de pelo menos um loteamento ou, no mínimo, parcelamento de solo urbano concluído com emissão do Termo de Vistoria de Obra (TVO) pelo poder público.

Fundos de private equity

Os investimentos da linha de private equity (do inglês, investimento em participações) podem ser uma boa opção para o financiamento de projetos de loteadoras. Nessa modalidade, investidores institucionais colocam recursos em empresas por meio da compra de participação societária em uma negociação privada.

Os fundos de private equity podem ser constituídos empresas holdings ou por fundos de investimento, formados para atrair o capital dos investidores e administrar sua aplicação na aquisição das empresas selecionadas.

Com apoio de um private equity, a loteadora diminui a sua necessidade de capital de giro e ganha capacidade de renegociação de dívidas com credores, podendo, por exemplo, pagar débitos à vista em troca de descontos consideráveis.

Do ponto de vista prático, o financiamento pelos fundos de private equity tem uma limitação considerável. Como há muito mais negócios ávidos por financiamento do que fundos disponíveis, a escolha de quem receberá o investimento será feita unilateralmente pelo fundo. Com base nas suas avaliações, que têm um nível considerável de subjetividade, os fundos selecionam as empresas que farão parte de sua carteira.

Securitização

É a forma mais frequente e consolidada de financiamento para loteadoras. O seu funcionamento é bastante simples: o loteador “vende” sua carteira de recebíveis, isto é, os pagamentos que receberá futuramente dos compradores dos lotes, por um valor evidentemente menor, mas que será pago imediatamente.

Com o capital em mãos, a empresa loteadora pode investir no andamento das obras, na quitação antecipada de débitos ou em novos projetos. É mais ou menos a mesma lógica do adiantamento de recebíveis que é praticado no varejo, só que mais complexa e com processos mais elaborados.

Para detalhar um pouco mais, o sistema funciona da seguinte forma: durante o período de obras ou após a obtenção do Termo de Verificação de Obras (TVO), o loteador repassa os créditos imobiliários resultantes das operações de compra e venda de lotes para uma securitizadora, que, por sua vez, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Esses títulos são colocados no mercado para aquisição por investidores, e os recursos obtidos são transferidos aos loteadores, que recebem em pouco tempo o que levariam anos para ter no caixa com os pagamentos dos clientes. Para um mercado que, historicamente, tem dificuldade em obter crédito, é um grande negócio.

Por outro lado, para que a securitização dê certo, a conta precisa ser feita com cuidado. O “desconto” que a loteadora dá nos valores a receber para poder obter o dinheiro imediatamente precisa estar previsto na precificação, para evitar que ele consuma o lucro da operação, o que ocorre com alguma frequência por causa das altas taxas cobradas pelas securitizadoras.

Existe alguma outra forma de financiamento?

As mudanças proporcionadas pelas tecnologias e por novos modelos econômicos têm transformado mercados pelo mundo afora. Não é diferente com o financiamento para empreendimentos, inclusive imobiliários, no Brasil. Novos modelos aliam ferramentas como Big Data a um profundo conhecimento do perfil do tomador de crédito e de seu negócio em um determinado setor para proporcionar a oferta de linhas de crédito sustentáveis e customizadas.

São estratégias personalizadas desenvolvidas por gestoras de ativos, muitas delas já consolidadas nos mercados de países da Europa e da Ásia, além dos Estados Unidos. Um dos destaques dessa área é a captação nos fundos de investimento, que colocam capital próprio em empreendimentos que, ao mesmo tempo que servem como garantia, eliminam burocracias. Essa opção costuma ser, de longe, a mais acessível para empresas de menor porte.

A maioria dessas empresas dispensa soluções paliativas, como as usadas pelas securitizadoras, em busca de outras que proporcionem taxas justas, prazos mais longos, desembolsos rápidos e apoio especializado, normalmente com o foco em produzir valor para todo o ecossistema de negócios do potencial cliente.

A principal forma de fazer isso é pelo mapeamento inteligente do mercado, com apoio de programas e de informação extremamente qualificada, para conectar empresas interessadas em investir na concessão de crédito com empreendedores que necessitam de financiamento.

As empresas oferecem soluções prontas de capital de giro, investimento e expansão para todas as fases do empreendimento. Contratos e parcelas, assim como boletos, são controlados por sistemas de gestão integrados, o que facilita a organização financeira.

Como maximizar o valor financiado?

Uma das principais formas de garantir a alavancagem proporcionada por um financiamento para maximizar o seu lucro é ter um caixa bem organizado. A outra é ser eficiente em seu processo de comercialização, independentemente de qual for o perfil do seu cliente.

Entre as iniciativas que levam a um fluxo de caixa mais organizado e eficiente, podemos destacar a análise do fluxo de recursos de seu empreendimento. Isso leva ao registro rigoroso e à avaliação de quais são os aspectos do seu negócio que demandam maiores desembolsos e como fazer para diminuir esses gastos.

Com essa área organizada, fica mais fácil de avaliar a diferença entre os recursos que você possui e os que precisa financiar. Ter essa informação é fundamental para que você não erre na quantia quando for buscar o crédito. Pedir a menos pode inviabilizar o empreendimento e, a mais, comprometer o seu lucro.

Por outro lado, a utilização de ferramentas para a captação e retenção dos possíveis clientes pode diminuir os gastos com comercialização e diminuir a janela necessária para a venda dos lotes. 

Um dos segredos, por exemplo, é saber usar o marketing a seu favor, contando com as ferramentas on e off-line para posicionar seu empreendimento e encontrar os potenciais clientes.

Evite o desperdício

Outro caminho para tornar o seu caixa mais eficiente é ter o máximo de cuidado em não desperdiçar recursos em seu projeto. O uso de técnicas sustentáveis, a reutilização de resíduos e um forte compromisso com o planejamento são alguns dos fatores que podem influenciar nessa meta.

O cumprimento da legislação e a preocupação em engajar as pessoas na gestão sustentável e eficiente do projeto são outros dois fatores que colaboram para evitar o mau uso dos recursos. Esse procedimento acaba acarretando ganhos para todos os envolvidos no processo e para a sociedade como um todo.

Vale lembrar que os novos empreendimentos estão cada dia mais conectados com as reais necessidades do consumidor. O comprador quer ter acesso a um produto que de fato atenda aos anseios e que se adapte ao orçamento de que ele dispõe. Tudo isso sem se descuidar de valores ambientais e sociais.

A experiência mostra que os loteamentos mais recentes precisam ser pensados para oferecer qualidade social e ambiental em todos os aspectos, com vistas não só para a questão da disponibilidade de áreas verdes. Há busca para que contemplem os mais variados critérios de mobilidade, recreação, saneamento, segurança e transporte. Acesso à educação e ao trabalho, assim como a disponibilidade de recursos tecnológicos, também estão entre as variáveis selecionadas.

Na maior parte das vezes, a análise da relação custo-benefício para esse tipo de investimento envolve uma boa relação entre os fatores citados e o equilíbrio entre eles é o que orienta a decisão de comprar ou não o lote. Por isso, no mercado que existe hoje para esse tipo de produto, os empreendimentos que mais se destacam são os que buscam oferecer a melhor qualidade, com as condições de pagamento mais apropriadas àquilo que o consumidor pretende.

Alcançar essa condição só é possível com uma gestão extremamente competente e comprometida em eliminar os desperdícios e levar em conta os fatores que definem a qualidade de vida e a sustentabilidade do projeto em questão.

Dá para financiar sendo uma empresa recém-criada?

Não é simples conseguir financiamento para empresas com pouco tempo de criação. É preciso que a empresa e seus sócios tenham uma boa ficha para ser apresentada para os bancos e ainda um plano de negócios bem amarrado.

Ultrapassada essa etapa, chega o momento da apresentação das garantias, no qual muitos pedidos são recusados por falta dos requisitos solicitados pela instituição bancária. Uma solução para o problema pode ser apelar para o chamado sistema complementar de garantias, formado por fundos de aval e pelas Sociedades de Garantia de Crédito, que garantem às instituições financeiras que a dívida será paga, mesmo que a empresa em questão entre em inadimplência.

Coordenados por órgãos governamentais ou entidades de fomento privadas de interesse público — o Sebrae, por exemplo — , os fundos de aval são acessíveis a partir de parcerias com os bancos. Se aprovado, o empreendedor paga uma pequena taxa para o fundo, que é cobrada juntamente das parcelas da dívida.

Um serviço semelhante é fornecido pelas Sociedades de Garantias de Crédito (SGC), que se dedicam a complementar as garantias para empresas que buscam empréstimos. Mantidas por associações de micro e pequenos empresários, normalmente com apoio do poder público, as SGC também cobram uma taxa de garantia diluída nas parcelas pagas pelos tomadores do empréstimo.

Importante observar que a apresentação das garantias é decisiva não apenas para a concessão do financiamento como também para a fixação da taxa de juros. Quanto mais garantias, mais acessíveis são os índices apresentados.

Como aprender mais sobre financiamento e gestão?

Ao falarmos sobre as possibilidades de financiamento, acabamos percebendo que alcançar uma equação confortável e que amplie as possibilidades de financiamento, maximizando os resultados que eles podem trazer para a empresa, depende de uma série de fatores.

Eles começam na própria concepção do projeto e se estendem às mais diversas decisões e procedimentos que podem tornar a sua empresa mais apta a receber crédito de uma maneira sustentável e adequada. Essa variedade e complexidade de temas é uma característica do mercado contemporâneo. Por isso, é fundamental contar com uma assessoria para acompanhar a gestão de fundos e do negócio como um todo.

Nesse mercado, ter informação pode significar a diferença entre o sucesso e o fracasso de seu empreendimento, evitando decisões erradas ou com equívocos na análise dos aspectos de mercado que influenciam o seu negócio. Diante disso, o gestor de loteadoras precisa acompanhar e interagir com conteúdos relacionados aos aspectos econômicos, de gestão e de comercialização de seu negócio, assim como às melhores práticas em cada um desses aspectos.

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