Conheça as diferentes opções de financiamento para os clientes

Chegou o tão esperado momento em que o seu cliente decidiu adquirir seu imóvel. A questão é que nem sempre ele terá dinheiro suficiente para pagar à vista. Nesse momento, é importante que você possa auxiliá-lo a encontrar boas opções de financiamento para tornar possível o negócio ser fechado.

Neste post, vamos examinar quais as principais opções de financiamento disponíveis pelo mercado e para quais perfis elas são mais adequadas, com suas vantagens e desvantagens.

Antes de qualquer coisa, porém, é preciso lembrar que usar o FGTS não é uma delas. O Fundo não pode ser utilizado na aquisição de terrenos — uma opção seria usá-lo na construção do imóvel. Então, vamos conhecer as alternativas a ele.

Carta de crédito SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo ou, simplesmente, SBPE, é uma linha de crédito da Caixa Econômica Federal, que, para a aquisição de lotes, permite o pagamento em até 18 anos.

Financiado com os recursos próprios do banco estatal, o SBPE é bem menos restritivo, por exemplo, do que o FGTS, mas, ainda assim, tem algumas regras que precisam ser cumpridas.

NO SBPE, é permitido ​ter outros imóveis no nome do interessado, não há limitação de renda e o financiamento pode ser via Sistema Financeiro da Habitação ou não. Ainda no campo das vantagens, é possível ter as prestações abatidas diretamente da folha de pagamento, caso sua empresa tenha convênio com a Caixa.

Por outro lado, a parcela não pode ser superior a 30% da renda familiar e o valor mínimo de financiamento é de R$ 100 mil. Detalhe: esse financiamento não tem teto, isto é, o valor a ser concedido depende apenas da análise da capacidade do interessado.

Crédito próprio para imóvel

Para terrenos que custam menos do que R$ 200 mil, há outra opção de financiamento: o crédito imóvel próprio. Nele, o limite de tempo para o financiamento é de 20 anos e o valor é depositado na conta corrente do cliente, ou seja, não é repassado diretamente para o vendedor.

No campo das limitações, além do teto, os clientes que já têm imóvel financiado pela Caixa não podem pegar emprestado uma quantia superior a 60% do valor do imóvel nem ter um saldo residual maior do que 30% do novo empréstimo. Os limites específicos para cada caso são definidos a partir do tipo e do valor do imóvel.

Esse tipo de linha também existe em praticamente todos os grandes bancos, com limites variáveis. Há bancos que financiam lotes com valores superiores a um R$ 1 milhão. Também mudam de estabelecimento para estabelecimento o teto da porcentagem do valor total financiada, o prazo e o valor das parcelas.

Vale a pena pesquisar, mas o mais comum é que as condições da Caixa Econômica sejam as mais favoráveis na maioria dos casos.

Lote e construção em um financiamento só

Há também linhas de crédito para quem quer, além de comprar o terreno, financiar a construção do imóvel. Para ter acesso a essa opção, é necessário ter em mão um projeto arquitetônico, devidamente assinado por um arquiteto ou engenheiro.

Esse projeto será a principal referência do banco para definir, de acordo com o cronograma da obra, a liberação do valor financiado, à medida que as etapas da construção vão sendo cumpridas. 

Para esse tipo de empreendimento, já se pode voltar a contar com a possibilidade de usar o FGTS. No caso, para a fase construção.

Financiamento da própria loteadora ou incorporadora

É preciso dizer, no entanto, que as linhas de crédito mencionadas até agora são de difícil acesso. Isso porque a Caixa não destina praticamente nenhum recurso para financiar o setor do loteamento. 

Diante dessa situação, uma alternativa que pode funcionar bem é o financiamento pela própria loteadora ou incorporadora. Esse costuma ser o formato mais em conta para o comprador e, para o loteador, mesmo não sendo a condição ideal, significa uma chance maior de fechar o negócio.

Há empreendimentos que financiam os lotes em parcelas fixas ou corrigidas pelo IGP-M, com o dobro do tempo para pagar (nesse segundo cado, com prazos maiores). Essas condições são muito mais vantajosas do que pagar a taxa de juros de qualquer banco, inclusive a Caixa Econômica.

Cuidados que o cliente precisa tomar

Uma das preocupações essenciais é sempre garantir que o cliente tenha a compreensão de como, exatamente, funcionam os financiamentos, para evitar que ele possa fazer escolhas erradas na hora de optar por esse tipo de crédito.

É importante, por exemplo, que um dos pré-requisitos para se conseguir o financiamento de um terreno é que ele esteja localizado em área urbana ou, no mínimo, em lugares com alguma infraestrutura instalada. Lotes e glebas rurais, portanto, não estão incluídos.

Outra questão básica, mas que precisa ser dita: terreno para ser considerado como tal, precisa estar com a documentação totalmente regularizada. Se não for assim, na verdade, trata-se apenas de um pedaço de terra, que não contaria com o financiamento de nenhum banco para sua aquisição. Para checar se está tudo certo, basta solicitar a certidão de propriedade no cartório local.

Como calcular os juros nas opções de financiamento

Ao contratar o financiamento de um lote, o cliente precisa ter claro que as taxas de juro para esse tipo de aquisição são um pouco maiores do que as praticadas, por exemplo, na compra de casa nova ou usada.

Diante dessa questão, o vendedor e o cliente devem abusar das simulações para, na ponta do lápis, entender quanto vai ser o valor final do negócio, o valor das prestações e a diferença para outras opções.

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